OPGI

L’OPGI perd le contrôle de sa gestion, dérape et menace ses locataires

Oki Faouzi

A Annaba comme d’ailleurs dans d’autres villes du pays, l’OPGI «Office de promotion et de gestion immobilière» accuse une incidence financière sans précèdent en matière de loyers impayés par des milliers d’habitants du chef lieu de la wilaya en question.

L’actuel directeur de wilaya n’a pas trouvé mieux que de faire un nouvel spécimen de lettre rouge d’avertissement et de menaces d’expulsion imminente des locataires s’ils ne payent pas la somme d’argent exigée avant une durée de quinzaine de jours. Furieux, de nombreux résidents tenant à leurs mains cette fameuse feuille indiquant pour certains un dérisoire montant de 6 000 dinars de cts sont partis se plaindre auprès des structures de l’OPGI, tandis que d’autres personnes se plaignent de leur situation énormément critique vu leur pauvreté. Des indicateurs de gestion de l’office révèlent que 50% des locataires sont à jour de leurs loyers vis-à- vis de l’administration ; 50% autres cas par contre sont en situation irrégulière.
Du coup les derniers statistiques arrêtés au mois de décembre 2015 indiquent un manque à gagner grandiose sur la situation locative du patrimoine de prés de 80 milliards de centimes. es chiffres révèlent-on concernent plus particulièrement les logements à caractère social et conventionné. L’OPGI de Annaba détient à son actif plus de 59 765 logements locatifs dont prés de 50 mille unités à usage d’habitation. En outre elle détient également 4 mille locaux à caractère commercial. Dans le cadre de la loi sur la cession des biens de l’état, l’office avait cédé plus de 19 713 unités et compte livrer un quota de 1960 logements durant la fin de ce mois courant.

Le parc immobilier de cette institution s’élève donc à près de 60 000 logements. Le non payement des loyers se traduit par de nombreux facteurs, Signale-t-on. De prime abord, la paupérisation qui a ébranlé des pans entiers de la société, la fermeture des entreprises publiques avec son lot de milliers de travailleurs mis en chômage. A cette conjoncture se sont ajoutés la chute du pouvoir d’achat et l’augmentation des loyers dont la révision remonte à janvier 1998 ciblant le prix de la hausse par mètre carré.
Outre le parc des logements sociaux qui est entrain de s’effriter et de se dégrader à cause de la problématique immense des étanchéités traditionnelles pour la quelle des milliers de locataires ont décidé de ne plus payer leurs loyers jusqu’à réparation des infiltrations des eaux pluviales pour obliger cette institution à procéder à des travaux d’étanchéité.
Soit 123 blocs sont déjà programmés à partir du mois d’avril prochain pour une grande opération de réparation des infiltrations et des réstaurations touchant ainsi les zones de Annaba centre et ses communes limitrophes à savoir El Hadjar, Sidi Amar, El Bouni et Berrahal. Tous ces travaux seront supportés par les revenus provenant de la taxe d’habitation de 2011.

En effet le loyer a sensiblement augmenté passant à titre d’exemple de 800 DA à 2500 DA. Selon le responsable des statistiques de l’office, le décret ministériel 98-42 relatif aux modalités d’attribution du logement social avait privilégié en quelque sorte davantage les demandeurs sans revenu apparent, plus particulièrement les sans profession. Cette situation est inévitablement l’une des causes principales des loyers impayés à laquelle l’office fait face.
Dans ce contexte plusieurs contraintes ont été signalées au niveau de l’POGI lors des dernières attributions dans la wilaya d’Annaba En fait, les bénéficiaires ont protesté contre le montant de la caution fixé à 15 000 DA par pièce habitable et d’après le type de logement attribué. Une caution qu’ils ont d’ailleurs estimé d’abusive et c’est pour cette raison qu’ils se sont mis d’accord pour ne pas le régler. 
Autant de difficultés rencontrées dans la gestion du patrimoine immobilier. Nos informateurs ajoutent celle de la classification typologique. En fait ils sont nombreux ceux aussi qui avaient refusé des logements types F2 et dans l’embarras absolu, l’Office a été obligée de procéder à un lancement de projet de construction de type F3-F4 dans des sites comme ceux de Boukhadra, Chaiba, Ain Berda et Pont blanc à Annaba. 

Malversations immobilières et transactions illégales dans le vieux bâti
Une situation désastreuse en matière de restauration des vielles bâtisses datant de l’époque coloniale pour lesquelles une enveloppe budgétaire estimée à plus de 7 milliards de centimes avait été octroyée dans le cadre de la relance économique étant prévu au sein du programme d’action de l’Office communal de restauration et de l’aménagement du vieux bâti et quartiers de l’ancienne ville de Annaba, a-t-on appris auprès des services du CTC du chef-lieu de wilaya. Selon nos sources, il s’agit de réaliser plusieurs travaux de viabilisation pour la vielle ville et surtout restaurer le vieux bâti, précise-t-on.
A en croire nos informateurs, les habitations menaçants ruine qui existent actuellement à la places d’armes ou à El M’Haffer devraient normalement être évacuée dans l’immédiat mais elles sont incroyablement toujours habitées par des familles sinon par une certaine catégorie de SDF. Dans ce contexte il a été répertorié d’ores et déjà prés d’une centaine de constructions à démolir.
De toute évidence après de minutieuses consultations effectuées par les services du CTC « Contrôle technique de construction» c’est un réel danger futur qui se présente à ces nombreuses personnes qui vivent encore dans ces deux régions de la ville. il est à souligner que le champ d’intervention de l’Ocrava s’étend sur plusieurs secteurs anciens de la ville de Annaba à savoir la cité M’haffer, la cité Seybouse, Sidi Brahim, la cité Choumarelle 1 et 2 tranches de oued D’heb avec quatorze vieux quartiers notamment Belaid Belkacem, Didouche Mourad, explique-t-on. 

A ce thème, il est à relever que presque 78% des vieilles bâtisses situées au lieu dit la place d’armes sont précisément des propriétés privées. Or, l’Ocrava voit mal de quelle manière l’investissement d’un nouveau projet puisse se concrétiser sur des assiettes foncières appartenant exclusivement à des propriétés, a-t-on indiqué. A en croire certaines sources plausibles, plusieurs voire des dizaines de vieilles maisons avaient été rachetées à tour de bras pour être ensuite revendues à des prix prohibitifs.
Il s’agit particulièrement d’un trafic immobilier rentable et très juteux pour des spéculateurs sans foi ni loi et qui ont vraisemblablement fait fortune dans ce créneau. Selon certains renseignements il y aurait ainsi dans ce trafic des bâtisses irrécupérables semble-t-il et des transactions totalement illégales qui se font majoritairement en infraction des règles de l’urbanisme. L’on signale à ce sujet diverses infractions recensées par cet organisme, soit du côté des propriétaires, soit de celui de l’OPGI faisant état d’une centaine de travaux illicites et non conformes à la loi.
A titre illustratif, un aménagement intérieur d’un local commercial, une occupation d’un passage public, une transformation d’une terrasse en logement ou en bâtisse, construction illicite dans un terrain de l’état. ces nombreux délits sont tous commis essentiellement dans la cité d’El M’haffer, la place d’armes «vieille ville», la cité d’El Fakharine, la région de Belaid Belkacem et aussi plusieurs autres secteurs relevant de la wilaya, a-t-on constaté de visu. Effectivement la vente de bâtisses irrécupérables prend vraisemblablement des proportions alarmantes et cible de toute évidence les cités susmentionnées.

Or, le coût d’après nos informateurs d’une habitation dit-on démolie est d’environ de 30 millions de centimes et selon sa restauration, elle sera revendue à un prix trente cinq fois supérieur soit prés de 600 millions de centimes, dénonce-t-on encore, telle est une situation critique et c’est une affaire complexe car elle concerne prés de 1,8 million de bâtisses construites à différentes périodes avant l’indépendance du pays qui présentent des signes inquiétants de vieillissement.
Au début des années 1980 le gouvernement avait engagé un programme de réhabilitation du vieux bâti de 7 grandes agglomérations (Annaba, Skikda, Constantine, Blida, Oran et Sidi Bel-Abbès) où le vieillissement du tissu urbain se fait préoccupant. L’inspecteur général de l'urbanisme auprès du ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme, M. Makhlouf Nait Saada avait avancé le chiffre de 2 millions d'habitations vétustes parmi les 7 millions d'habitations que compte le parc urbain national.
Ce vieux bâti date d'avant 1962 alors que cinq millions de logements ont été construits après l'indépendance. Rappelant que la ville d'Alger compte quand à elle 35 000 habitations précaires parmi les 560 000 recensées en 2007. Ces habitations précaires englobent, des bidonvilles et des habitations, précise-t-on. Enfin, il faut noter que les services d’inspection de la wilaya doivent absolument ouvrir une enquête approfondie sur cette malversation sur le vieux bâti et arrêter tout contrevenant.